オーナーの皆様へ

日本において不動産と呼ばれるものが生まれたのはいつ頃でしょうか?不動産の生い立ちや業として認識された時期、不動産業の前進など、不動産の歴史をについて少し触れてみたいと思います。

土地の変遷と不動産について

1. 土地に対する「所有」の考え

不動産の歴史を尋ねる前に「土地」について少しすすめてみたいと思います。いつ頃から“土地を所有する”という考えが芽生えてきたのか、そしてその概念がどのように変化していったのか、時を追いながら触れてみたいと思います。

昔、土地は地方の豪族・貴族・小国の王たちの自己権力を示す勢力圏図のような形で捉えられていました。「此処からあそこまでは誰々の勢力が治めている地域」等の意味合いで使われていたと言われています。土地を財産(価値あるもの)として捉えるよりは「縄張り」「シマ」として捉えていたのでしょう。支配地内では、そこに住む民を使い農産物を生産し、地域を統治していました。

聖徳太子の没後、有力豪族であった蘇我氏が勢力を伸ばし時の権力を握りました。天皇への迫害を行い、政治を独占しましたが、中大兄皇子が中臣鎌足の協力を得、蘇我一族を倒し天皇中心の国づくりを始めました。ご存知、『645年の大化の改新』です。この改新において、土地は「公地」であり民は「公民」であることが謳われました。その他に班田収授法・国郡国里・新しい税制などを定め天皇を中心とする中央集権国家を完成させました。
土地の価値(収益及び財産)を公が認め、公の民に貸し与えることから始まり、租税の見直し、財政の確立、政治体制の強化と進んでいくこととなります。

2. 私有地のはじまりと荘園の誕生

奈良時代初期、農民の暮らしは昔と変わらず苦しいもので、課せられた重税や労役などが重くのしかかり、中にはその苦しさから逃れる為に田を捨てて逃亡する者も現れました。この事は班田収授法の弱体化に影響していきます。農民のいない田は荒れ、収穫に悪影響を及ぼし、また支配層の不満や不安が体制の批判となり社会に混乱が生じます。
そこで国は、723年“三世一身法”を定め「開墾した土地について期間を定めて私有すること」を認めました。そして743年“墾田永年私財法”にて『開墾した土地の永続的な私有』を認めました。これにより貴族・豪族・有力寺社は農民たちを集め土地の開墾を行い、私有地の拡大に乗り出しました。この土地は『荘園』と呼ばれ、土地の私有化が本格的に開始されました。
支配層は国政を動かす立場であったため、多くの者が活動拠点を「都」に置いていました。そのため地方にある私有地(荘園)の運営管理を行う事ができず、別途、管理をする「見張る人」をたて、土地の開墾・耕作・収穫などの運営に就かせました。荘園の誕生が社会の構造変化を生じさせ、「見張る(運営する)人」がいつの間にか社会の中に根付いたことから、土地を活用する考えが芽生えだしたのです。

3. 権力闘争と荘園の終焉

奈良時代、中央集権国家の基盤強化として農地拡大を目的とした開墾の奨励政策が進む中、私有地が公認され、荘園が誕生しました。
平安時代には、荘園支配者と中央政府との力関係に変化が生じ「不輸の権利」「不入の権利」を獲得した免税農地の荘園が発展し、また税を逃れる為に、皇室や摂関・大寺社へ荘園を寄進するものも現れ、荘園に対する中央の統制機能が揺らぎ出します。

鎌倉時代になると守護・地頭の力が大きくなり、次第に荘園の支配権を略奪するようになります。その影響で全国的に戦乱が相次ぎ、荘園の支配関係は流動的になって行きます。

室町時代、幕府は乱世を抑えるために体制の強化を図り、地方武士の組織化として各地の守護権限を強化します(この守護を守護大名といいます)。一方、荘園で暮らしている民衆も自立の歩みを始めました。村落を形成し、村落同士が集まり地域自治の体制を築きだします(このような村落を惣村(そうそん)といい、その広域のものを郷村(ごうそん)といいます)。このような守護大名の権力強化と村落の自立が、結果として荘園の弱体化を招いてしまいます。

戦国時代になると「自らの武力で支配地域の確保・確立を図る者」が出現しました。これが戦国大名です。その力は守護大名を凌ぎ従前の権利関係を力で解消し、領土の拡大を進めてしまいます。1580年、戦国大名であった豊臣秀吉の太閤検地で、荘園はついに消滅します。年貢を確実に取り立てるための検地ですが、全国の土地と農民の支配も直接大名が行うことになります。

  • 守護・・・地方の治安維持や武士の統制を主な任務とする
  • 地頭・・・荘園の管理、年貢の徴収等を主な任務とする
  • 国司・・・守護と同様の仕事を行うが、守護は幕府が任命し、国司は朝廷に任命された。1つの荘園で国司と守護の二重支配構造が発生

4. 社会の安定と不動産の誕生

時の世は貴族の支配から武士の支配へと移り、乱世の中から1603年、徳川家康が江戸に幕藩体制の封建国家を打ちたてました。260年もの長い間徳川の時世が続いたのは、国の統治システムが上手く機能しただけではなく、東海道・中山道など交通網の整備、江戸は統治で商売は大阪という経済システム等、社会基盤を整えたことに起因すると言われています。社会が安定することで民衆の暮らしは豊かになります。特に江戸は商業の発展が目覚しく、地方で貧しい暮らしをしている農民らは自然と江戸に集中し、江戸の人口は増加して行きました。当時は五人組と呼ばれる行政組織(地主・家主・農民)があり、互いに扶助・監視するシステムにより治安が維持されていました。

土地は武家・寺社が8割を所有し、庶民は2割程度に過ぎませんでした(文政1年の幕府公式見解では武家・寺社84%・庶民16%と述べています)。しかし人口比率は武家・寺社と庶民の数は同等であったため、庶民は狭い土地に密集して暮らすことになります。そのため、“長屋(=賃貸)”が出現しました。これが『不動産業の誕生』と言われています。
江戸は町人の街でしたが、町人とは富裕層で都市に居住した商人を指します。この層は家を所有し、行政や公事にも参加、公的権利・義務(町役や五人組)・身分を持っていました。、幕府を開いて80年ぐらい経った頃、豪商・富豪と呼ばれる人(綱吉時代の紀伊国屋文左衛門や奈良屋茂左衛門らが有名)が出現しました。元々土地の売買は禁止されていましたが(土地は幕府の所有でした)、町人地では沽券と呼ばれる証文(保証書・権利書の意味を持つ)により取引が行われており、豊富な資金を持つ商人たちが土地を所有するようになったのは当然のでき事でした。
町人(商人)や町役には、長屋を持ち、大家を雇い、庶民へ賃貸する、という社会的責任がありました。当時の長屋の基本は「各戸の玄関が直接外部に接している」ことがポイントで、他住居と共有の玄関を持つものは長屋とされていませんでした。標準的な長屋は「間口9尺奥行き2間」の3~5坪程度の広さでした。長屋の絆は強く、大家を中心とした地域のコミュニティが形成されていました。

  • 大家・・・貸地や貸家の所有者から建物の管理・店子からの店賃の徴収を請け負い、また店子の身元保証人になったり、仕事先の世話をしたりと、まるで実親と同じような役目も担っていた。
    落語では“大家といえば親も有名、店子といえば子も有名”という台詞がよく出てきます
  • 差配人・世話役・家持・・・大家と呼ばれた人たち
    五人組の仕事を地主に代わり行っており、自身番(消防・自警団)に詰め、町内の秩序維持活動を行っていました
  • 表長屋・・・お菓子や小間物類を売る店舗兼用住宅が主流
    一方、裏長屋は職人や庶民が住んでいました
  • 江戸の人口・・・1800年頃の人口は120万人と言われています
    それを少ない与力・同心で町の治安維持ができたのは、多くの大家(行政担当)と火消し(治安担当)の存在が大きく影響していたようです

近代国家と不動産の確立について

1. 明治維新と不動産

1. 新しい時代のはじまりについて

1867年の大政奉還により、新たな時代の幕が開けました。明治政府の誕生です。翌年に年号が「明治」となり、五箇条の御誓文によって政治の方針が打ち出されました。当時の日本は諸外国の脅威にさらされていた(経済・軍事などの国力の差が歴然としていた)ため、国家としての体制を早急に構築する必要から次々と改革が行われました。

2. 財政基盤の確保と土地について

国家経営の安定には収入(資金)の確保が必要です。新政府は明治5年の田畑永代売買禁令を解き、翌年(明治6年)には“地租改正”(土地の価値に見合った税を所有者から金銭で納めさせる全国統一の課税制度)を施行しました。ポイントは、課税対象を収穫高から地価に、『物納から金納』に、『納税者は耕作者から土地の所有者』へと変更され、税率は3%等と定められたたことです。土地の所有権が法的に証明されたことにより個人財産としての価値が認められ、担保価値や流通物として土地取引が盛んに行われるようになり、また土地を担保とした賃借の法行為も認められました。
地租改正に伴って行われた測量結果は地券に記され、地券台帳に保管記録されました。土地の取引や融資などはこの地券で行われるようになり、現在の登記所などにある土地台帳が、しばしば実際の地形と登記内容に不一致をを生じさせているのは、この地券台帳を基に作成されているからと言われています。

2. 不動産の広がり

1.「不動産」という名称はいつ頃から?

政府は近代国家として統治機能に関する多くの知識を得るため、フランス・イギリス・ドイツ・アメリカ等、欧米の進んだ見識・技術、法律や行政に関する情報を積極的に取り入れました。明治初期、民法編纂時にフランス民法の誤訳として不動産の言葉が使われたという説と、「和蘭邑法」の中に使用されたという説があります。しかし、一般的に使われるようになるにはもう少し時間が掛かり、地租改正後、商業取引が盛んに行われるようになるまで待つ事になります。

2.不動産業の出現はいつ頃から?

明治における国体の改革は支配体系だけに留まらず、国民の生活様式にも大きな変化を与えました。中でも“移動の自由”と“職業選択の自由”は国民の生活環境に自由な発想と活性力を与え、産業推進の原動力となりました。すると産業(商業)に人の集中が起こり、それに伴って働く人を受け入れる器と仲介する人が出現、その機会の増加により仲介を専門に行う「業」が誕生します。
江戸時代から見られた長屋・借家・貸地という大家の流れと、金融担保として土地の売買や賃貸を行う貸し金業の流れを組む者らがこの仲介“業”の多くを占めていました。

3. 集合住宅の出現と不動産の移り変わり

1.最初の木造積層住宅について

明治の改革は大正時代に花開きます。日本の軍事・経済は列国の一員として認知され、国民の中に消費文化が芽生えます。大正デモクラシーはこの様な国内実情を反映した運動で、経済・社会の安定が庶民生活に余裕と余暇を生じさせ、大衆の民主主義的な文化運動として起こりました。
不動産においても、大きく飛躍した時代であったと言えます。1910年(大正2年)、日本初の木造積層共同住宅「上野倶楽部」が、上野公園に隣接して建てられました。5階建で洋風な外観、浴室は共同で、入居者は日本人だけでなくロシア人やフランス人もいました。

2.大正から昭和初期のアパートについて

1916年、日本初のRC(鉄筋コンクリート)造集合住宅が長崎港沖合18kmの小さな石炭の島(端島)に建設されました。三菱鉱業関係者と家族が住んでいましたが、小さな島に多くの建物を次々と建てたため島の外観が軍艦のように見えたようで、軍艦島とも呼ばれていました。その後1921年に中村第一共同住宅(横浜)、1923年古石場第一住宅(東京・深川)などが建てられます。特に古石場第一住宅は本格的なアパートでした。
しかし、大正12年の関東大地震では40万戸以上の住宅が焼失してしまいます。住宅の復興を行う為、内務省は外郭団体として同潤会を設立、地震に強い共同建物の建設を推進し、16ヵ所2,800戸のアパート(渋谷「代官山」アパートなど)を建てました。
1925年には日本初の洋風集合住宅“御茶ノ水文化アパート”が建てられます。椅子での生活が可能で、身の回りのことを家政婦などに依頼することができる高級なアパートでした。江戸川乱歩の小説にある「開花アパート」のモデルにもなったと言われています。

4. まとめ

これまで見てきました通り、不動産の歴史は土地の歴史そのものでありました。単なる縄張りとしての目印から、国の統治機能を補完する手段として使われるようになりました。
土地の私有と荘園の出現は、それを運営するために「管理すること」を生み出し、行政システムの末端である庶民生活の相互扶助のシステムが、長屋の誕生と「管理と仲介」の仕事を生み出しました。
その後、明治の改革において、近代国家の法律のもとに土地に権利(所有権)が与えられました。それにより土地が金融商品の対象となり、次第に社会経済の中に浸透していきました。誰でも取り扱うことの(手に触れる)ことのできる存在となりました。
民主主義の発展と人口の増加が個人生活の細分化を推し進め、下宿・アパートなどの賃貸商品を生み出し、戦後の所得倍増計画や高度経済成長などの国家・経済の流れが土地の大型開発(私鉄沿線上に)を興し現在では投資商品の対象として不動産は取り扱われるようになりました。
時の流れは収穫を得る土地本来の姿から、土地をニ次加工・三次加工した商品へと形を変えていきました。多様な形態の土地取引は土地が時代の変化と共に歩んできた事の表れだと思います。土地の変化は不動産の変化であり、時の情勢に柔軟に対応できる特性を不動産に見つけることができます。