お部屋や建物をリフォームする上で押さえておかなくてはならない点は、施工の方法や内容により結果に大きな差が生じる、ということです。リフォームのプランを間違えると入居者募集で苦労する事があり、経営に大きな影響を及ぼす事になるかもしれませんので、慎重な対応が望まれます。入居者ニーズを把握し、目的をしっかり定めた上でリフォームを実施しましょう。
1. 施工内容によるリフォームの分類
施工内容や規模・金額及び期間などにより、大きく「リフォーム」・「再生」・「外壁」に分けて考える事をお勧め致します。
2. リフォーム
1. 原状回復工事
借主の居住・使用によって建物の価値が減少したもののうち、借主の故意・過失、その他通常の使用を超えるような使用による破損等を普及させることを言います。
2. リフォーム
お部屋のクリーニングや壁紙の張替えなど、商品価値を上げる為に行う工事を言います。工事期間は2週間以内で完了する場合が多く、一般的に退去後の清掃などの総称としてリフォームという言葉が使われています。
リフォームの例
- お部屋の掃除（クリーニング）
- 壁紙の交換又はクリーニング
- 鍵の交換（防犯性の高い商品へ）
- 畳の交換、又は表替え
- 襖の交換、又は張替え
- 水回りの小物類の交換
- コンロ（電気コンロ）の補修又は交換（IHコンロへの交換）
- 床材質の補修又は床の交換（和風から洋風へ変更等）
- キッチンの交換又は補修
- エアコン・給湯器・湯沸し器等の交換・補修又は新規設置
- 仕様の変更（和室から洋室も含む）
- 風呂・トイレの修繕・交換
- 外壁の塗り直し
- 人気の間取りや設備についての情報を収集する（仲介業者等に聞いてみるなど）
- ホームセンター等で最新商品の情報を確認することができる
- ご自分でできる部分は、ご自分でするのも良い
- 優先順位を決めてリフォームを行う
- 収益とのバランスを考えてみる
- 業者に任せ切りにならない様に、細かな部分までも打ち合わせをする
- 見積書の内容に目を通す事が大切
- 注）
情報の収集は、インターネットや各メーカーの展示場訪問のほかに、広告チラシや専門雑誌等でも得る事ができます
エイブルは？
リフォームは商品の価値を維持し高めるものです。原状回復工事とは内容が異なります。借主のニーズをしっかり押さえ、必要なリフォームを心掛けてください。
エイブルでは来店されたお客様のアンケートなどを基に、人気の設備や間取りなどのご提案から、リノベーション企画や建て替えのご相談など幅広くアドバイスをさせていただいています。
お部屋（商品）のリフォーム（再生）は借主の目線で考えることが重要です。エイブルでは無料でアドバイスを行っていますので、お気軽にお問い合わせください。
エイブルでは、オーナー様にとって最善の形態は何かを考え、最適なプランをご提案しています。
運営に関する質問・その他のご相談についてオーナーサポート課（お問い合わせフォーム）までお気軽にお問い合わせください。
3. 再生
商品としての価値が減少したお部屋や建物を改修する工事を言います。主に商品価値を新たに生み出す事に目的を定めた工事で、建物の機能性の向上等も盛り込まれます。
1. リノベーション
「刷新」を意味した改良工事を言います。デザイン性を持たせた室内空間や間取りの変更、機能性に富んだ設備器具などの施工が主に行われています。最近の傾向としては、耐震性や耐火性の向上や通信環境の整備を目的とした内容の工事が行われます。
2. 改装・改築
建物の古くなった部分や価値の減少した部分を取り壊し、そこに新たな空間（建物）を造る事を言います。工事が建物用途の変更となることが多いので、公への届け出などが発生する事もあります。多くのケースでは、工事期間も長く又費用も高額となります。
4. 外壁
1. 建物診断
外壁工事は、診断を行うことから始めます。目視確認や検査器具を用いて外壁の状況を確認します。
2. 改善計画
事業用の建物の外壁工事を行う場合には、でき上がりのイメージを掴む事が大切です。周辺の建物を調査し、商品価値を上げるデザインを考える必要があります。
3. 見積り
まずは改善する項目に優先順位を付けます。「順序・素材・工法・仕上り」等をふまえ、見積りの内容を確認してください。
尚、大規模工事や密集地などの地域で工事をされる場合には、万が一の事を考えて工事保険への加入も検討する必要があります。
- 現入居者への通知を徹底する
- タイルの洗浄は頻繁に実施するようになる
- 外灯類の点検・交換新設も行うと効果的
- でき上がりのイメージを描くことが大切
- 建物の名札である、看板等の見直しも行う
- 漏水は建物にとって命取りですので、十分な注意を払う
※漏水はその原因・場所などの調査に時間がかかりますので、些細な事にも注意してください。 - 余裕があれば下記の点も考慮する
- 集合ポスト
- 建物の塀や柵
- 外付け階段
- ベランダや廊下の床部分
- 駐輪場
エイブルなら
エイブルでは、外壁の診断を無料で行っています。又診断に基づいた報告書は、建物周辺の調査を行い、競争力のある建物へ生まれ変わらせるご提案です。建物（商品）の外壁工事（再生）は借主の目線で考える事が重要です。エイブルでは、各々の建物ごとに、その物件に合ったご提案をしています。
エイブルでは、オーナー様にとって最善の形態は何かを考え、最適なプランをご提案しています。
運営に関する質問・その他のご相談についてオーナーサポート課（お問い合わせフォーム）までお気軽にお問い合わせください。
5. メンテナンス
建物の構造や使用状況により実施時期が異なり、必要に応じて行うメンテナンスを言います。
一般的に３年以上の間隔を置いて行われるメンテナンスで、主に建物本体に係るものです。
商品価値の維持・向上、収益性の向上を図る為にも必要な保守・管理となります。
例）
- 給排水管の点検及び交換
- 給湯器や浴槽の交換
- 給水施設の点検＆交換
- 建物の防水工事
- 間取りの変更工事
- 外壁の工事
上手なメンテナンスとは！？
- 建物メンテナンスの基本ですが、症状の軽い時（時点）から行う事が重要
- オーナー様が自身でできるメンテナンスは案外多いものです。ホームセンターや日曜大工のＴＶ等で情報を得ると簡単にできることもある
- ある程度の資金が必要となるメンテナンスは、経営の資金繰りを圧迫するケースも考えられる
※ 毎年、一定の金額を別枠で積み立てられることをお勧めします。 - 最新の設備情報や工法について、各建材メーカーが設けているショールーム等を利用し、情報収集をすることで内容を把握することができます
エイブルなら
エイブルでは、必要な点検を確かな方法で行う事を第一に、建物のメンテナンスを行っています。長期間メンテナンスを怠ると結局コスト高になる傾向があり、経営を圧迫する事態に陥る事もあります。
エイブルでは、工事の目的を明確にし、色々な角度から分析・検討を行い、施工のアドバイスを行っています。
エイブルでは、オーナー様にとって最善の形態は何かを考え、最適なプランをご提案しています。
運営に関する質問・その他のご相談についてオーナーサポート課（お問い合わせフォーム）までお気軽にお問い合わせください。
6. 新築
新規に建物を建築する事を言いますが、賃貸市場の分析をしっかり行う事が大切です。必ず有力な賃貸業者（募集ができる）に市場内容を尋ねる事をお勧め致します。