オーナーの皆様へ
ちょっと一息

賃貸において高稼働率を維持するためには、「更新時に退去者を出さない」と言う運営方法があります。長く住んでいただくことは、空室対策にもなるので収益は安定化します。更新時の退去者を出さないレシピを紹介します。

参考）
1. クロスの無料交換
2. 玄関などの無料鍵交換
3. 畳・襖などの無料交換

などのサービスを行うのも良いでしょう。

建物賃貸借契約で契約の期間を定めている場合は、期間の満了の際に契約の継続する手続き必要となります。この手続きを「更新」と呼んでいます。一般的な契約において期間は２年間とするケースが多いようです。更新には合意更新と法廷更新の2種類があります。

法定更新と合意更新について

1. 合意更新

契約を更新することを、貸主及び借主の双方が事前に合意している契約の更新を合意更新と言います。一般的には契約書の特約などに「期間満了後の契約の更新は双方、合意のもとに手続きを進める」などの表現で記載されているようです。

2. 法定更新

契約の満了日が過ぎても契約の更新をしないと、法律はこの契約を「従前の契約と同一内容で契約を更新した」ものとしてみなします。これを法定更新といいます。また転貸借されている場合も、転借人が継続して居住している場合は、この適用を受ける事になります。法定更新は期間の定めがない契約となり、賃貸人からの解約申し入れ日から６ヶ月を過ぎると契約が終了します。

3. 更新等がない契約

契約の更新がないものとして、定期借家契約があります。契約の満了日をもって契約が終了します。引き続き住むには、新たに賃貸借の契約をすることになります。
※更新料は商取引の中で生まれた習慣が、地域の賃貸取引に根付いて現在まで継続されている行為です。地域によって費用等が徴収されないことも多々あります。

4. 更新の拒絶要件

賃貸人が更新をしない場合は、契約の満了日の１年前から６ヵ月前までに、賃借人に対し解約の申し入れを行う必要があります。その際に考えなければならないことは、更新の拒絶にはそれなりの「理由」や「状況」がないと認められない可能性があることです。その理由を「正当性の理由」と言います。

  • 契約期間が１年未満の賃貸借契約は、契約期間の定めのない契約としてみなされます
  • 更新料については、通常家賃（管理費及び共益費を含めない）の1ヶ月分が多いようです
  • 更新の案内は契約期間満了の3ヶ月前位から行う場合が多いようです

※更新に対する負担が大きくなると、入居者が退去する可能性が生じますので、適度な内容での更新をお勧めいたします


エイブルなら

エイブルでは、更新手数料は、更新料の二分の一となっています。但し特殊なケースの場合はその都度相談に応じています。当社が仲介したお部屋の更新は、更新の手続き時期が迫ると、自動的に手続きの確認連絡が入るようになっています。

エイブルでは、オーナー様にとって最善の形態は何かを考え、最適なプランをご提案しています。
運営に関する質問・その他のご相談についてオーナーサポート課（お問い合わせフォーム）までお気軽にお問い合わせください。